环球观焦点：旧改大变天，前期“做地”工作都交给国企

盛传已久的广州旧改“做地”模式，迎来实锤。

(相关资料图)

根据南方日报报道，近日，广州市人民政府办公厅印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（下称“做地10条”），按照通知所述，广州将秉承做储分离原则，即：

先由做地主体入场，处理为净地后，政府再通过“招拍挂”，引入房企做二级开发。

*该政策文件尚未在官方公开网站发布

同时官宣首批做地主体，包括：越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企。

这意味着，广州城市更新模式颠覆性改变，日前黄埔区已经发文跟进，并给出更细致的执行措施。

新旧模式

以往，广州的旧改模式，主要是由政府先确定旧改范围，房企通过招标参与，由村集体表决，选出合作的旧改企业。确定房企获得土地开发权，同时主导后续的拆迁、补偿、复建、融资等。

但是，随着这两年房企遭遇流动性压力，一些旧改项目也受牵连。

一个典型案例发生在去年4月，据界面新闻报道，时代中国向广州政府发送一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的函件，申请退出位于增城、从化和黄埔的8大旧改项目。

这不是个例。不完全统计，截止去年12月，已有17家房企对自身的所持旧改项目，减持、退出、暂缓或引入国企合作。

面对“烂尾风险”加之此前“禁止大拆大改”的定调，城市更新走向“政府主导+市场参与”，已是大势所趋。

今年广州城市更新重启，任务重，时间紧：推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

终于，解燃眉之急的可操作性的变革来了。

“做地10条”的关键一条是一二级市场分离。将中标房企包揽，转变为：做地主体、政府协调供地、房企拿地建设，多角色。

第一步：做地主体将采取自筹资金的方式，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。

第二步：政府相关部门将“熟地”通过“招拍挂”供应到房企。

总的来说，城市更新项目的土地利用、开发规划、进展节奏，政府能更有主控权。

目前，广州已发布的市级做地主体包括：越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；此外，各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

其实，这一模式在上海、杭州等地早已践行。

国企执行效率高、融资能力强，能为土地前期开发提速。

房企直接拿“熟地”开发，减轻资金压力，缩短开发战线，周转周期提效。

政府财政压力有所缓解，村民回迁有保证。

大家的焦虑都小一点。

角色有变

房企占主导的旧改时代将逐渐褪去，目测以后更多以轻资本的方式配合参与。

今年年初，为全年发展定调的广州高质量发展大会提出，建立多元主体协同机制，政府主导，发挥重点引领作用，市场参与，激发市场主体活力。通俗点说，是体恤目前房企资金压力，鼓励探讨更灵活的参与方式，包括改造、运营、物业等。

另一边，国企的权重在增加。

除参与前期土地整理工作外，这些做地主体同样可以“包揽”做后续开发。

“做地10条”第六条提出，重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期工作并按规定缴纳土地出让金后，可以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。

黄埔最先动起来

曾力争三年内完成66个旧改拆迁项目的黄埔，是广州当之无愧的旧改重镇，已经第一时间响应了新政策。

近日，黄埔发出旧改“22条”新规。其中两条完美呼应新政，也是颠覆性的概念 。

其一，是异地统筹，在土地等价的原则下，可以腾挪置换、货币收购、国企做地等方式，优化旧改项目用地功能。

也就是说，遇到一些因改造用地不规整，或生态敏感等土地开发卡点，可以置换全区范围内其他等价土地。

在2020年一份《置换操作》指引中提到过，旧村改造中土地置换的适用条件为：已纳入城市更新年度计划或位于黄埔区重点征拆范围的旧村改造项目；因改造用地不规整，确需土地整备的，对储备用地和村集体土地进行的置换。

其二是，规范合作企业管理。与新政呼应。

明确，选定符合资质条件的区属或市属国企作为前期服务商，由其协助开展改造意愿征询、标图建库申报、项目储备库和计划申报、完善用地手续办理，以及项目实施方案、控规调整方案及拆迁补偿安置方案编制申报等前期服务工作。

新规能否有效提速旧改进度？你们怎么看？评论区告诉我们吧。

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